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新型农村社区建设对地区房地产市场的影响——以山东胶州市为例

山东胶州市现辖6个镇和6个街道办事处，811个行政村，常住总人口82万人。新型农村社区建设，是新型城镇化进程中不可逾越的发展阶段，是贯彻落实党的十八届三中全会精神，构建和谐社会的必然举措。对于进一步优化区域空间布局，提升城市整体功能和形象，改善居民生活环境和居住条件，统筹城乡发展，具有重要意义和作用。

一、基本情况

胶州市农村社区建设工作于2012年正式开始启动，编制了《胶州市新型农村社区建设布局规划》，市政府制定出台了《关于扎实推进新型农村社区建设的意见》，将新型农村社区建设工作纳入重要工作日程，纳入市政府项目审批绿色快速通道。

（一）胶州市村庄发展现状。近年来，全市村庄集体经济实现快速发展，但发展不平衡现象扔较为突出，特别是城中村、近郊村、镇驻地村以及工业园区周边村，经济发展水平和群众生活水平明显高于偏远村庄。同时，随着外来人口的大量聚集，这些村庄乱搭乱建现象较为严重，村庄开发建设强度普遍过大，并缺少科学规划，村内小工厂、小作坊、仓库和居住区交错混杂，用地布局混乱，功能相互冲突，道路、供热、供气、幼儿园、医疗卫生等市政公益设施配套缺乏，制约了群众生活质量的改善，与人民群众日益增长的物质文化生活需要不够和谐。同时由于周边环境质量较差，对商品房市场造成了负面影响，在同等的区域，靠近城中村的商品房普遍要比周围没有城中村的商品房价格低。

（二）当前农村社区建设工作推进情况。按照“改出一片新居、改出一片景观、改出一片产业”的主导思路，特别是胶东国际机场的获批建设，全市的农村社区建设工作在管理村的示范带动下迅速掀起高潮。目前全市已有三里河办事处庄里头村、高家台子村，九龙办事处北赵村、李家河村等50多个村庄进行了整村拆迁改造。

二、新型农村社区建设对地区房地产市场的影响

近年，我市的房地产市场日益红火，但供房地产建设的土地资源却越来越稀缺。这使开发企业不断把目标和资金转向新型农村社区建设，以获得有限的开发建设土地资源，对我市房地产市场产生了一定程度的影响。

（一）提升了整个区域的建设品质。城中村、园区村的脏乱差对周边的区域环境产生消极的影响，待村庄拆迁改造、建成新型农村社区后，环境得到了极大改善、配套设施完善、居住氛围上升，对提升整个区域的素质和形象，使所在区域发挥出最大的经济效益和社会效益具有重要意义。同时对周边的房地产市场起到带动作用，使之土地和房屋价值大幅上升。

（二）增加了房地产开发土地供应量。为维护村民的切身利益，最大限度的让利于民，我市的社区建设拆迁安置补偿标准较高，一般每处宅基地可置换180平方米的高层住宅，仅靠村庄旧址腾退的土地难以平衡社区拆迁安置建设资金，需要给投资商捆绑部分可开发土地，弥补资金缺口。据初步不完全统计，目前全市村庄因拆迁改造，村庄旧址腾退及给予捆绑的可开发土地总面积约为6500亩。

（三）增加了商品房供给量。未来几年，我市的商品房开发建设量会呈现爆发式增长。初步测算，不含旧城改造和其它房地产开发项目，目前全市仅因农村社区建设而增加的商品房，市场投放总量约为650万平方米，约为6.5万套商品住房，而胶州市目前的年开发量约为140万平方米。阶段性供大于求已经是现实，并且还将持续加剧。

（四）对商品住房价格造成了冲击。据不完全统计，我市目前已竣工的新型农村社区村民安置楼规模约为130万平方米，在建的村民安置楼规模约为90万平方米。村庄拆迁安置后，平均每户村民至少2套住宅，村民安置房屋相比商品房有十分低廉的价格，吸引了部分普通群众的居住房需求，不可避免在民间以小产权房的形式进行交易，一定程度上冲击了我市房地产市场。同时村民闲置的大量安置房屋，进入了房屋出租市场，也对我市商品房市场膨胀起到了不到程度的阻滞效应。

三、建议和措施

（一）制定新型农村社区建设计划。以科学发展观为统领，按照“政府主导、统一规划、区域统筹、配套建设”的原则，结合全市城市总体规划和产业发展规划，科学制定我市新型农村社区年度建设计划。对拟建设的农村社区，充分征求群众意见，遵循群众意愿，综合测算社区建设拆迁安置建设总成本和净地价值，将亏损地块与盈利地块相捆绑，切实做到“成熟一个，建设一个”，稳妥、有序推进。

（二）建立房地产开发计划管理制度。充分发挥房地产开发计划对市场的指导和调控作用，根据全市土地利用总体规划和城市总体规划，对我市房地产市场运行态势和房价变动情况及时进行分析，做出市场供需预测。将旧城区改造及新型农村社区建设项目一并纳入年度开发管理计划，统筹安排编制，并根据房地产开发年度计划，编制土地储备开发用地年度计划，严格执行土地储备规定。

（三）强化产业支撑。产业是新型农村社区建设持续健康发展的源泉，社区建设所带来的房地产市场需求，要靠发展壮大产业项目来实现有力支撑。要立足我市优越的区位优势、资源优势和产品优势，充分发挥胶东国家机场和国家级经济技术开发区两大发展引擎，进一步加大招商引资力度，建设一批大、高、新产业项目，把新型农村社区建设与发展二三产业紧密结合起来，以产业化经营、产业化集聚带动城市大发展、大繁荣，促进农村社区建设更快更好进行。 

胶州市规划局