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房地产企业融资方式简析

资金是房地产企业的血液，是房地产企业设立、生存和发展的财务保障，是房地产企业开展生产经营活动的基本前提。作为资金密集型房地产企业，房地产企业如何在激烈的市场竞争中通过合适的融资方式获取充足的资金成为房地产企业能否持续快速发展的关键因素。

一、房地产融资的概念

房地产企业融资，是指房地产企业为了满足经营活动、投资活动、资本结构管理和其他需要，运用一定的融资方式，筹措和获取所需资金的一种财务行为。房地产企业有了资金需求后，需要解决的问题是资金从哪里来、并以什么方式取得。

房地产企业最基本的融资方式就是两种：股权融资和债务融资。股权融资形成房地产企业的股权资金，通过吸收直接投资、公开发行股票等方式取得；债务融资形成房地产企业的债务资金，通过向银行借款、发行公司债券、利用商业信用等方式取得。对于发行可转换债券等融资资金的方式，属于兼有股权融资和债务融资性质的混合融资方式。

二、房地产企业融资方式优劣分析

（一）向金融机构借款

向金融机构借款，是指房地产企业根据借款合同从银行或非银行金融机构取得资金的融资方式。这种融资方式广泛适用于各类房地产企业，它既可以筹集长期资金，也可以用于短期融通资金，具有灵活、方便的特点，目前金融机构借款的主要方式是向银行贷款。

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款是传统的融资方式，在我国房地产行业的发展前期，企业所筹集的资金基本来源于银行贷款。虽然随着房地产快速发展，新的融资方式不断涌现，但是银行贷款融资在整个房地产行业融资总额中仍占据比较重要的位置。房地产企业主要利用土地使用权或房屋所有权作为抵押工具以取得银行贷款来满足企业日常经营活动资金的周转以及项目的开发所需。

1）优势：①融资速度快。与发行公司债券、融资租赁等债务融资其他方式相比，银行借款的程序相对简单，所花时间较短，公司可以迅速取得所需资金。②资金成本低。利用银行借款融资，一般比发行债券和融资租赁的利息负担要低，而且无需支付债权发行费、租赁手续费等融资费用。③融资弹性大。在借款之前，房地产公司根据资金需求与银行等贷款机构直接商定贷款的时间、数量和条件。若公司的财务状况发生变化，也可以与债权人协商，变更借款数量、时间和条件，借款融资对公司具有较大的灵活性。

2）劣势：①限制条件多。与发行债券相比，银行借款合同对于借款用途有明确的规定，通过借款的保护性条款，对公司资本支出额度、再融资、股利支付等行为有严格的约束。②融资数额有限。银行借款的数额往往受制到贷款机构资本实力的制约，难以像发行公司债券、股票那样一次筹集到大笔资金，无法满足公司大规模融资的需要。③政策限制多。目前国家对房地产行业进行调控，中小房地产企业获取银行贷款难度较大。

（二）房地产资金信托

房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

2003年6月，央行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发〔2003〕121号)，限制房地产企业的银行融资，对房地产行业来说，由于紧缩政策，银行贷款被大大压缩，房企的资金链趋紧，很多优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。

1）优势：①信托融资空间广，具有较大的灵活性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，可以与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，对不同阶段、不同水平的项目量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。②相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能弥补央行121号文件规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的房地产企业资金链的紧张。

2）劣势：①对房地产项目约束较多。中国银监会办公厅《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》[银监办发〔2010〕343号]，信托公司发放贷款的房地产开发项目需满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。②资本成本负担较重。相对于银行借款融资，房地产信托的利息负担比较高。

（三）发行股票

发行股票，是指房地产企业以发行股票的方式取得资金的融资方式。通过直接融资，可化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。股票融资是房地产企业筹集资金的重要方式之一，既可解决企业面临的财务危机，又可减小融资成本。

1）优势：①股权融资是企业稳定的资本基础。股权资本没有固定到期日，无需偿还，是企业永久性资本，对企业长期持续稳定经营具有重要意义。②股权融资是企业良好的信誉基础。股权资本是企业最基本的资本，是公司的资本实力，也是对外活动的信誉基础，同时股权资本也可为债务融资，包括银行贷款、发行公司债券等提供信用保障。③企业财务风险小。股权资本不用在企业正常的营运期内偿还，没有还本付息的财务压力，相对于债务资金而言，股权资本融资限制少，也无特别的使用限制。

2）劣势：①资本成本负担较重。一般而言，股权融资的资本要高于债券融资，从企业成本开支角度来看，股利、红利从税后利润中支付，使用债务资金的资本成本允许税前支付。②控制权变更可能影响企业长期稳定发展。利用股权融资，由于引进了新的投资者或出售了新的股票，必然导致公司控制权的改变，影响公司管理层的人事变动和决策效率，万科股权之争就是一个例子。

房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。2010年8月起，证监会表示对涉及土地闲置及违规的公司暂停IPO和A股发行。2013年3月，国务院办公厅又发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，证监会与国土部、住建部协商制定了相关工作机制。证监会的窗口指导意见也要求，不接受或从严对待房地产企业IPO申请。目前，由于我国A股房地产企业IPO大门关闭，仅有前期上市的房地产企业通过定向增发股票，或远赴香港或新加坡寻求上市融资机会。不过，随着A股IPO“准注册制”整体宽松时代的来临，房地产企业IPO严管政策也将随之逐步松绑。

 (四)发行债券

发行债券，是指房地产企业以发售公司债券的方式取得资金的融资方式。相对股权融资而言，债券融资可以降低对企业经营负面信息的怀疑，可提高企业所有权资金的资金回报率，同时融资成本较低、不存在股权稀释的风险，近两年来成为房地产企业较为青睐的融资方式，房地产企业通过发行公司债券、中期票据、短期融资券等形式来募集资金，通过权衡自身资金来控制债券融资的额度，是一种值得推广的融资方式。

1）优势：①一次性融资数额大。发行公司债券能够筹集大量的资金，满足公司大规模融资的需要。②募集资金的使用限制条件少。与银行借款相比，发行债券筹集的资金在使用上具有相对灵活性和自主性。银行借款一般期限短、额度小，公司债券期限较长、额度较大，用于公司扩展、增加大型固定资产和基本建设投资的需要。

2）劣势：①发行债券资格严格限制。按我国的《公司法》、《证券法》等法律法规规定，只有股份有限公司、国有独资公司、有两个以上的国有房地产企业或两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，才有资格发行债券，中小型房地产企业很难涉足。②资本成本负担较重。相对于银行借款融资，发行公司债券的利息负担和融资费用都比较高。

（五）吸收直接投资

吸收直接投资，是指房地产企业以投资合同、协议等形式定向吸收国家、法人单位、自然人等投资主体资金的融资方式。这种融资方式不以股票这种融资工具为载体，通过签订投资合同或投资协议规定双方的权利和义务，主要适用于非股份制公司筹集股权资金。

1）优势：①能够尽快形成生产能力。吸收直接投资不仅可以取得一部分货币资金，还可以取得土地、生产设施等要素，尽快形成企业经营能力。②容易进行沟通。投资者比较单一，股权没有社会化、分散化，便于公司与投资者进行沟通。③吸收投资手续较简单，融资费用低。

2）劣势： ①资本成本较高。当房地产企业经营效益好时，投资者往往要求将大部分盈余作为红利分配。②公司控制权集中，不利于公司治理。直接投资的投资者一般要求获得与投资数额相适应的管理权。如果某个投资者的投资额比较大，该投资者对于企业的经营权具有相当大的控制权，容易损害其他投资者的权利③吸收投入资本由于没有证券作为媒介，不利于进行产权交易，难以进行产权转让。

（六）私募股权融资

在国家宏观调控力度加大和房地产银行信贷难度增加的背景下，作为金融创新的私募股权（ＰＥ）融资为房地业融资提供了新的和重要的途径。所谓私募股权融资是指企业向几个机构投资者募集资金，与资金供应者签订股权投资协议和股权认购合同，是企业通过私募而非公募上市的方式进行的股权融资。在我国，目前大多采用的是狭义的ＰＥ基金。

优势：①提高房地产企业的抗风险能力。ＰＥ机构投资后，ＰＥ融资增加的是房地产企业的所有者权益而不是债务，会加强房地产企业的资产负债表，提高房地产企业的抗风险能力。投资者通常不会要求企业支付股息，不需要每年向股东们分红，因此不会对企业的现金流造成负担。②为房地产企业提供高附加值服务。ＰＥ基金的机构投资者利用投融资方面的专业知识、管理经验以及广泛的人脉和商业网络有助于房地产企业成长。③提高和显性化房地产企业内在价值。获得挑剔的ＰＥ机构青睐，证明房地产企业的实力和项目的潜在价值。房地产企业可以通过所融资金购置土地或兼并收购，实现快速扩张。

作者单位：山东高速物流置业有限公司